Skip to Content

Росіяни позбуваються нерухомості в Криму. Як українцям повернути собі житло після деокупації?

Росіяни позбуваються нерухомості в Криму. Як українцям повернути собі житло після деокупації?

Be First!

Після анексії півострова Крим у 2014 році влада і народ Російської Федерації були впевнені, що “це назавжди”. Попри абсолютне невизнання анексії цивілізованим світом росіяни почали “обживатися” на українській землі.

Окупанти “з материка” купували квартири і будинки в Криму на вторинному ринку, інвестували в будівництво нового житла, отримували у власність службову нерухомість, забудовували земельні ділянки самостійно.

Через вісім років після анексії Україна максимально наблизилась до деокупації Криму. Мрії про безтурботне життя, які будували собі росіяни на краденій землі, почали марніти на очах. Найкраще відчуття приреченості передала авторка відомого відео: “Мамулєчка, надо свалівать отсюда”.

Вибухи в Криму у серпні запустили першу хвилю панічних оголошень про продаж квартир та будинків на півострові. В очікуванні деокупації Криму у “тимчасово місцевих” росіян з’явилося бажання швидко позбутися нерухомості.

Друга хвиля почалася 8 жовтня. Легендарна “бавовна” на Кримському мосту ще більше зміцнила віру окупантів у незворотності повернення Криму до України. За даними російських порталів нерухомості, кількість термінових оголошень про продаж житла в Криму та Севастополі досягла рекордних показників.

Розуміючи, що після деокупації можуть безоплатно втратити квадратні метри в Криму та Севастополі, росіяни готові реалізувати нерухомість з 50% знижки.

Утім, не зважаючи на суттєве збільшення пропозиції, попит на купівлю житлової нерухомості в Криму близький до нуля.

Як змінилися пропозиція, попит та ціни на нерухомість в Криму

За даними російської бази нерухомості “Циан”, на початок грудня 2022 року в Криму на продаж було виставлено понад 7 тисяч будинків, дач і таунхаусів. Ще майже 15 тисяч оголошень стосуються продажу квартир.

Портал оголошень “Авито” містить 11,5 тисячі пропозицій про продаж в Криму на вторинному ринку квартир і 10,7 тисячі – будинків, котеджів та таунхаусів.

У російській базі “Мир квартир” міститься 20,3 тисячі оголошень про продаж на півострові квартир і 41 тисяча – будинків. За даними видання “Крим.Реалії“, кількість оголошень з продажу нерухомості істотно не змінюється останні кілька місяців.

Серед пропозицій зустрічаються однокімнатні квартири в Криму за 3-4 млн рублів (близько 1,77-2,35 млн грн за курсом НБУ), які раніше продавали за 5-6 млн рублів (2,95-3,54 млн грн).

Про зниження цін на житло в Криму каже місцевий “голова Гільдії рієлторів Криму” Дмитро Жидєлєв. Він стверджує, що заявлені в оголошеннях ціни на нерухомість “істотно відрізняються” від тих, за якими відбуваються фактичні угоди. Так, при купівлі квартири в Криму можна виторгувати у власника від третини до половини її вартості, заявив він пропагандистським російським ЗМІ.

За масовими пропозиціями нерухомості на півострові стоїть бажання продавців швидко отримати гроші, тому вони готові йти на поступки.

Туреччина, Грузія, Емірати. Як через навалу росіян дорожчає нерухомість по всьому світу

Місцеві ріелтори стверджують, що починаючи з березня 2022 року кількість угод на ринку нерухомості в Криму скоротилася у 2,5 раза порівняно з березнем 2021 року. Продажі в новобудовах упали на 70% порівняно з минулим роком.

Хвиля масових оголошень про продаж нерухомості в Криму почалася наприкінці літа і посилилася у вересні. Ймовірно, це було пов’язано з серпневими вибухами на розташованій на півострові авіабазі та складі боєприпасів.

За свідченням фахівців, яких цитує “Крим.Реалії”, тоді місцевий ринок нерухомості заполонили десятки тисяч пропозицій. Але до укладання угод справа майже не доходила.

Зрештою зростання обсягу пропозицій квартир спостерігається не тільки на тимчасово окупованих українських територіях, а й по всій Росії. Кількість оголошень про терміновий продаж нерухомості на вторинному ринку у РФ з 24 лютого зросла на 85%, кажуть аналітики “Циан”.

Що трапилось з нерухомістю українців після окупації Криму?

З 21 березня 2014 року на території Автономної Республіки Крим фактично діє законодавство та державні органи Російської Федерації.

За словами керуючого партнера юридичної компанії Winner Ігоря Яська, у вересні 2014 року в Криму затвердили так зване “законодавство”, яким зберігалося право власності на земельні ділянки та інші об’єкти нерухомого майна на території півострова в українських громадян та українських юридичних осіб.

Щоб проводити будь-які операції з будинками, квартирами або земельними ділянками, українці мали зареєструвати нерухомість в Єдиному державному реєстрі прав Російської Федерації, додає Ясько.

Проте все це, звісно, не регламентується українським законодавством.

Після анексії Криму українські парламентарі регламентували правовий режим окупації і ухвалили закони про особливості здійснення економічної діяльності на півострові, додає старша юристка юридичної фірми Integrites Тетяна Сторожук.

Острівець стабільності. Як нерухомість допомагає олігархам зберігати статки

Так, згідно з українським законодавством, за фізичними та за юридичними особами зберігається право власності, інші речові права на нерухоме майно, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо таке майно набуте відповідно до законів України.

“Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Право власності на житло не обмежується ні строками, ні територією”, – пояснює юристка Expatpro Анна Богданець.

Як функціонував ринок нерухомості в Криму останні вісім років?

Протягом 2014-2022 років ринок нерухомості в тимчасово окупованому Криму продовжував функціонувати, каже Богданець. Українці продавали свою нерухомість на півострові.

За даними агенцій нерухомості, тільки в перший рік окупації росіяни придбали понад 10 тисяч квартир та інших об’єктів нерухомості в Криму.

Крім того, з 2014 року на півострові проводилася незаконна конфіскація приватної власності за законами РФ. За даними Богданець, на 2017 рік Росія конфіскувала понад 4,5 тисячі державних і приватних об’єктів нерухомості.

Сергій Пилипенко, “Ковальська”: Після обстрілів у жовтні попит на нові квартири взагалі став

У 2020 році росіяни видали указ, за яким іноземці не мають права володіти землею в прикордонних регіонах, до яких віднесена майже вся територія тимчасово окупованого Криму. Такими іноземцями окупаційна влада вважає українців та кримських татар, що не відмовились від українського паспорта.

“Тисячі об’єктів нерухомого майна, насамперед, земельних ділянок, були конфісковані та продані новим власникам протягом 2021 року”, – каже Богданець.

За якими законами укладали угоди в Криму під час окупації?

Окупаційна влада Криму визнає лише документи, оформлені відповідно до законодавства Росії, каже керуючий партнер юридичної компанії JN Legal Ян Левітас. В більшості випадків майно спочатку вносилось у російський реєстр речових прав, а вже потім продавалося за законодавством РФ.

Але ці документи не визнає жодна інша держава. “При вчиненні правочину з продажу майна на тимчасово окупованих територіях такий правочин буде визнано лише тією країною, за законодавством якої він укладався”, – додає Левітас.

Всі реєстраційні дії з нерухомим майном, яке розташоване у тимчасово окупованому Криму, відповідно до законодавства України, здійснювали органи державної реєстрації прав Херсонської та Запорізької областей.

Російська ракета в жовтні ледь не знищила бізнес-центр Черновецького. Чи будуть відновлювати 101 Tower?

Партнер юридичної компанії Moris Роман Титикало зауважує, що перші рік-два після анексії нерухомість на півострові обачливі власники реєстрували за законодавством двох країн.

“Вони підписували в Криму договір за законами РФ, паралельно їхали в Херсон і в українського нотаріуса посвідчували договір купівлі-продажу в Україні”, – пояснює Титикало.

“Лазівкою” користувались громадяни, які мали по два паспорти – український та російський. “Значну кількість нерухомості скупили громадяни РФ, які приїхали “з материка”, але вони, звісно, за українськими законами угоди не оформлювали”, – додає юрист.

Чи визнає Мін’юст України угоди укладені за російським законодавством?

Україна не визнає угоди, посвідчені за законами Росії. Правочини щодо нерухомого майна за російським законодавством автоматично є нікчемними та не несуть юридичних наслідків, пояснює Левітас.

Український Мін’юст заблокував доступ кримської влади до держреєстру речових прав на нерухоме майно ще у 2014 році, додає Богданець.

Купівля нерухомості в Криму за російськими законами після 2014 року несе ризик для росіян і громадян інших держав. За протиправне захоплення власності іншої особи може настати кримінальна відповідальність.

Сторожук нагадує: будь-які спроби взаємодії з окупаційною владою можуть розглядатися та тлумачитися як визнання такої влади, а отже, заборонені. Йдеться про отримання дозволів, реєстрацію активів, здійснення платежів через кримські банківські установи, сплату податків і зборів тощо.

Відповідно, реєстрацією нерухомості в Криму за законами РФ можуть зацікавитися українські правоохоронні органи.

Кожен п’ятий покупець квартири перестав платити розстрочку. Чи добудують житло забудовники?

Після 24 лютого 2022 року такі дії й транзакції за законодавством України є неможливими через низку причин – закриття реєстру, заборону вчинення нотаріальних дій за зверненнями громадян РФ, заборону проведення банківських розрахунків із громадянами РФ.

На додаток, з березня 2022 року уряд наклав мораторій на відчуження нерухомості як суб’єктами, пов’язаними з Росією, так і на їх користь, нагадує Сторожук. Дія мораторію поширюється також і на випадки переходу права власності у випадку спадкування чи за рішенням суду.

Чи визнають документи права власності на нерухомість громадян РФ після деокупації Криму?

З 2014 року угоди з кримською нерухомістю, які проведені в Україні та внесені до українського Державного реєстру, не визнаються РФ, а проведені на території Криму з внесенням до російського реєстру – не визнаються Україною. Але є одне “але”.

У практиці Міжнародного суду ООН щодо окупованих територій є так звані “намібійські винятки”. Вони передбачають, що документи, видані окупаційною владою, повинні визнаватися, якщо їх невизнання веде за собою серйозні порушення або обмеження прав громадян, пояснює Ясько.

“Європейський суд з прав людини констатував, що Консультативний висновок Міжнародного Суду чітко показує, що в подібних ситуаціях зобов`язання ігнорувати, не брати до уваги дії існуючих де-факто органів та інститутів (окупаційної влади) далеке від абсолютного.

Для людей, що проживають на цій території, життя триває. І це життя потрібно зробити більш стерпним і захищеним фактичною владою, включаючи їх суди. Дії фактичної влади в інтересах жителів цієї території не можуть просто ігноруватися третіми країнами або міжнародними організаціями, особливо судами”, – переказує Ясько рішення суду.

Але визнання актів окупаційної влади в обмеженому контексті захисту прав мешканців окупованих територій ніяким чином не легітимізує таку владу, додає юрист.

За певних обставин операції з нерухомістю на тимчасово окупованих територіях, можуть бути визнані дійсними за процедурою так званої “конвалідації нікчемних правочинів”. Наприклад, при переході прав власності відповідно до заповіту.

Чи зможуть українці повернути собі продане або втрачене в Криму житло?

Квартири, будинки, земельні ділянки та інша нерухомість в Криму завжди залишалася і залишається у власності осіб, які мали такі об’єкти у власності або користуванні на початок тимчасової окупації, каже Сторожук.

Особа, яка має українські документи на нерухомість, після окупації має повне право розпоряджатись своїм майном, незалежно від того, які правочини укладались за законами РФ, додає Левітас.

Якщо такою нерухомістю розпоряджається росіянин або громадянин іншої держави, що нібито набув його у власність за російським законодавством, то особа яка набула права власності з дотриманням вимог українського законодавства, має право подати судовий позов про усунення перешкод у користуванні майном, каже Богданець. Зокрема, окупанта можуть примусово виселити.

“Не виключаю, що після звільнення Криму будуть судові спори, в яких нові власники проситимуть визнати за ними право власності на нерухомість по набувальній давності, визнавати правочини укладеними тощо. З іншого боку, у власників-громадян України, які продали майно громадянам РФ, будуть всі шанси його повернути”, – вважає Титикало.

Сторожук очікує, що Україна ухвалить спеціальний закон, яким вирішать нестандартні питання права власності на території Криму або врегулюють відносини за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором.

Юридичним особам-резидентам РФ, які оформили документи на право власності під час окупації, не варто розраховувати на поблажливість української влади. Їхнє майно може бути примусово вилучене відповідно до закону.

Окреме питання – купівля українськими громадянами нерухомості, збудованої впродовж окупації. Зараз питання правового статусу такого майна законодавчо не врегульовано. Левітас впевнений, що українські законодавці подбають про ці випадки і українці залишать за собою права на придбане майно.

About Author

Previous
Next

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*