Десять тисяч гектарів в одні руки. Що змінює для українців новий етап земельної реформи?
Більшу частину свого існування ринок землі в Україні перебував в умовах повномасштабної війни. Проте це не стало на заваді продовженню реформи, з 1 січня цього року розгорнувся її другий етап.
Землю тепер можуть купувати не лише фізособи, але й компанії, а ліміт землі “в одні руки” зріс зі 100 га у сто разів – до 10 тисяч га.
Заборони залишаються ті ж самі. Іноземців на ринок не допустять без рішення всеукраїнського референдуму, а державна земля досі під мораторієм.
Хоча ще 2020-го року стало відомо, що бізнес отримає право купувати землю з 2024-го року, запуск другого етапу земельної реформи викликав невдоволення як з боку окремих депутатів так і з боку частини фермерів.
Перед новим роком нардеп Дмитро Разумков зареєстрував законопроєкт, покликаний відтермінувати запуск другого етапу на рік, а одна з великих аграрних асоціацій зареєструвала петицію до президента з закликом поставити лібералізацію на павзу. Обговорення традиційно супроводжувалися апокаліптичними сценаріями земреформи від Юлії Володимирівни.
Всі вони оперують одним аргументом: поки триває війна, фермери не мають доступу до зовнішнього фінансування, часто працюють в “нуль” чи в збиток, а відтак не мають коштів купувати землю. А отже, концентрувати рілля буде великий бізнес.
Інша частина ринку переконана, що саме завдяки продовженню земреформи на ринку з’являться необхідні кошти, а побоювання щодо концентрації полів в руках великих гравців не виправдані. Принаймні, на найближчий десяток років.
Як ринок землі працював два роки?
З 1 липня 2021 року з-під мораторію на продаж сільгоспземлі вивели понад 20 млн га. Відтоді і до 1 січня цього року купувати їх могли лише фізичні особи, і лише в межах ліміту 100 га “в одні руки”. Хоча зрештою ця заборона не заважала окремим підприємствам та агрохолдингам концентрувати землю.
За цей час близько 540 тис га землі змінили своїх власників, свідчать дані Держгеокадастру. На продаж припадає лише третина цієї землі, а решта включає інші способи передачі землі, наприклад, дарування чи передача в спадщину. В середньому продавали невеликі ділянки – до 5 га землі.
З початком великої війни ринок зупинився, утім лише на два місяці. Вже у травні 2022 року активність повернулась, проте до відновлення ще далеко – на кінець 2023 року кількість продажів сягає лише третини тих, що укладалися щомісячно у 2021-му році.
У підсумку, сьогодні в обігу на ринку землі лише близько 1% всієї сільськогосподарської землі, зазначають в Міністерстві агрополітики. Це непоганий результат попри всі складнощі, вважає професор, засновник KSE Агроцентру Олег Нів’євський. Він додає, що приблизно стільки ж землі знаходиться в обігу і на інших усталених ринках в мирних умовах. Скасування обмежень, на його думку, допоможе наростити частку земель в обігу.
Хто взагалі купував сільскогосподарську землю? Переважна більшість угод, згідно з дослідженням KSE Агроцентру, це дрібні інвестори, які володіють площами до 10 га. Про продаж землі зазвичай домовляються особисто, хоча законодавством преедбачений також механізм аукціонів, коли ділянку можна виставити на продаж і чекати на кращу пропозицію. Разом з тим велика частина угод також приходиться на аграрні підприємства, які могли купувати землю через пов’язаних фізичних осіб (наприклад, родичів чи працівників) в межах 100 га.
Бізнес може купувати землю. Але не всі
Оцінок того, скільки землі відійшло бізнесу через пов’язаних фізосіб, наразі немає. Проте таке явище не є “винятком з правил”. У дослідженні KSE Агроцентру визначено, що понад 70% проданих ділянок можуть перебувати у користуванні юридичних осіб, тоді як решта обробляються самими покупцями. З цих 70% частина могла бути куплена компаніями через афілійованих осіб.
Та це не означає, що з підвищенням ліміту володіння землі до 10 тис га великий бізнес одразу викупить всю землю. Ділянки в Україні в середньому мають розмір до 10 га, тож цей процес неминуче займе певний час, а включення в процес фізосіб автоматично робить процес більш ризиковим та тривалим.
Проте основна причина, чому цього не станеться – гроші. Хоча наразі немає фінансових результатів агрохолдингів за 2023 рік, проте 2022 рік чимало з найбільших гравців ринку закінчили у глибоких збитках та зазнали втрати частини земельного банку та інших активів через війну.
На листопад 2023 року один гектар землі, проданої через аукціони,коштував 36 тис грн. Тобто придбання 10 тис га коштуватиме умовному агрохолдингу щонайменше 360 млн грн. Навряд чи багато компаній мають ці кошти у вільному доступі і легко можуть вкласти в купівлю землі, тим паче – більше 10 тис га через пов’язаних осіб.
“Напевно, жоден з агрохолдингів не зможе викупити всю землю, яка у нього в обробітку. Якщо, наприклад, власник агрохолдингу та члени його сім ‘ї придбають кожен по 10 тис га, це дійсно буде значний земельний банк, проте це дуже далекоглядна перспектива. Навряд чи ми найближчі 10-15 років зможемо побачити. таку значну концентрацію земель у пов ‘язаних осіб”, – пояснює експертка з земельного права Елліна Юрченко.
До того ж, далеко не всі агрохолдинги юридично зможуть придбати землю. Земельний кодекс забороняє набувати у власність землю таким компаніям, серед бенефіціарів яких є іноземці. А це відразу відрізає частину топ-гравців агроринку, які мають іноземних інвесторів, зазначає Юрченко.
Такі іноземні компанії як “Агропросперіс” (США) або “Контінентал Фармз Груп” (Саудівська Аравія), які мають в користуванні великі земельні банки в Україні, наприклад, не зможуть купувати землю. Також ринок, ймовірно, не побачить серед учасників і публічні українські компанії, які мають серед акціонерів іноземних інвесторів – “Миронівський хлібопродукт” Юрія Косюка або “Кернел” Андрія Веревського .
Скільки коштує сільгоспземля?
Фактична ціна гектару землі може значно відрізнятися не лише від регіону до регіону, але навіть на сусідніх ділянках.
Для орієнтиру може використовуватися довідка середніх цін, яку публікує Держгеокадастр. Проте офіційна статистика відображає нижчі ціни, ніж є фактично, каже засновник сервісу Feodal Андрій Дем’янович.
Справа у тім, що мінімальна ціна гектару сільськогосподарської землі дорівнює її нормативній грошовій оцінці (НГО). Часто в угодах купівлі-продажу сторони зазначають мінімальну вартість, а різницю з фактичною доплачують готівкою, пояснює він.
Офіційна статистика враховує лише офіційні дані продажу, а там ціни нижчі за реальний стан справ. За словами Дем’яновича, це скоріше стосується малих фермерів, адже більші аграрії намагаються документально засвідчити більшу вартість землі.
Нів’євський додає, що дані Держгеокадастру можуть дати розуміння динаміки цін, а також в яких регіонах гектар землі буде коштовніше. Якщо капіталізувати ціни оренди на земельних аукціонах та порівняти їх з офіційними даними купівлі-продажу, каже він, реальні ціни повинні бути у 2-3 рази вищими.
Майбутнє ринку землі
Неминучий наслідок збільшення лімітів землі у власності та допуску юросіб до ринку – зростання цін за гектар. Ринок поповнюється покупцями, попит на землю росте, відповідно і ціни зростатимуть. Водночас, ніхто з опитаних ЕП фахівців не береться оцінювати, на скільки може подорожчати гектар.
Це залежатиме від того, якою буде активність на ринку, яким буде фактичний попит, а також від непов’язаних з ринком зовнішніх факторів.
“Ринок не інтенсивний, бо мало власників землі хочуть її продавати. Вони її цінують, бережуть. Попит може зрости саме у тих людей, які дуже швидко вичерпали свій ліміт у 100 гектарів і мають кошти купувати землю далі”, – вважає Юрченко.
Компанії визначатимуть, наскільки їм вигідно купувати частину свого земельного банку на юридичну особу, або ж надалі обробляти всі землі на умовах оренди.
“Я часто чую від підприємств, що близько 20% свого земельного банку вони будуть намагатися викупити. Це буде певна диверсифікація. Я очікую, що буде така бізнес-модель, де купується близько 20-30%, принаймні на великих та середніх підприємствах”, – вважає Нів’євський та додає, що не очікує значної активності на ринку від юросіб.
Водночас не всі учасники ринку підтримали запуск другого етапу реформи. Всеукраїнська аграрна рада зареєструвала петицію до президента, у якій закликала відтермінувати збільшення лімітів до кінця війни та два роки після того.
“Такі законодавчі зміни є недоцільними в умовах війни та ведуть до знищення малого та середнього агробізнесу. Ці категорії аграріїв не мають коштів на купівлю землі та не можуть залучити на це кредити, а отже будуть відрізані від можливості придбати землю”, – йдеться у петиції, яка набрала необхідні 25 тис голосів.
В асоціації, яка об’єднує агровиробників, стверджують, що понад 70% опитаних ними фермерів проти підвищення лімітів. Вони заявляють про ризик концентрації земель в руках недоброчесних гравців.
Разом із тим, для малих господарств (до 500 га) є державні програми, які дозволяють їм брати дешеві кредити під купівлю землі, пояснює Юрченко. На її думку, у найменш вигідному становищі будуть середні господарства, які обробляють понад 500 га, і не мають доступу до таких програм.
Більшість фермерів, каже Нів’євський, працюють на своїй землі, і зростання цін на ринку позитивно вплине в першу чергу на них. Більш дорогий актив у власності дозволить їм надавати більшу заставу у банку для отримання кредиту.
Як наслідок, на ринку з’явиться більше фінансів під закупівлю обладнання, насіння, добрив та інших необхідних товарів. З боку держави, при цьому, важливо продовжувати програми підтримки малих господарствам, які часто не мають кредитної історії, а відтак обмежені у доступу до кредитних коштів.
“Я вірю в саморегуляцію ринку, і що у перспективі 10 років він себе відрегулює та почне працювати. Зміняться покоління, і молоді люди, які живуть в умовному Києві, почнуть купувати-продавати землю, інвестувати в неї”, – каже Дем’янович.
“Прийдуть молоді люди, куплять землю зараз, потім захочуть продати, вийдуть на ринок, і ціна буде рости. А хтось буде агрегувати землю у великі земельні ділянки. І так воно врегулюється”, – додає він.
About Author
