Іпотека єОселя – як купити житло в кредит

Державна програма “єОселя” почала свою роботу в жовтні 2022 року. До серпня 2023 року вона була доступна лише для військових, освітян та медиків. З часом її кілька разів розширювали – зробили доступною і для інших категорій українців, а також змінили вимоги до житла, яке підпадає під іпотеку.

Хто може скористатися програмою “єОселя”

Наразі, за державною програмою “єОселя”, доступні два варіанти оформлення іпотеки – під 3% та 7% річних. Оформити кредит на купівлю житла під найнижчу ставку можуть далеко не всі.

За умовами програми іпотека під 3% річних доступна для:
– військовослужбовців за контрактом та членів їхніх сімей;
– медичних працівників державної та комунальної форм власності;
– педагогічних працівників закладів освіти державної та комунальної форми власності;
– науковців закладів освіти й наукових установ державної або комунальної форми власності. 

Такий кредит надається на термін до 20 років з мінімальним початковим внеском у 20% від вартості житла. Якщо за час дії іпотечного договору особа втратить статус однієї з вказаних вище категорії, то її переведуть на ставку у 7% річних.

Реклама:

У деяких випадках місцева влада компенсує позичальникам відсотки за кредитами. Ще в серпні минулого року в рамках “єОселя” запустили чотири регіональні програми – у Закарпатській, Миколаївській, Чернівецькій областях, та у Кропивницькому.

У кожному регіоні свої особливості, зокрема:

• Закарпатська ОВА компенсує відсоткову ставку військовим ЗСУ, які служать за контрактом;
• Миколаївська ОВА частково відшкодовує виплати за іпотекою військовим, які перебували в полоні;
• Чернівецька ОВА компенсує частину відсоткової ставки за іпотечними кредитами військовим, силовикам, ветеранам війни, ВПО тощо;
• Кропивницька міська рада компенсує місцевим мешканцям виплату відсотків за кредитом під 3% річних.

У 2024 році подібну програму запустили й у Львівській області. Там кадрові військовослужбовці, правоохоронці, ветерани війни та учасники бойових дій можуть отримати кредит на придбання житла під 0%. Ставку в 3% повністю компенсують коштом обласного бюджету.

Але такі умови доступні мешканцям львівської області, які є клієнтами ПриватБанку та Ощадбанку. Подібні двосторонні угоди ПриватБанк підписав із Криворізькою міською радою та Одеською ВА.

В Кривому Розі 3% компенсуватимуть коштом міського бюджету кадровим військовослужбовцям, правоохоронцям, медикам, вчителям, науковим або науково-педагогічним працівникам. А в Одесі – лише військовослужбовцям, і за рахунок коштів обласного бюджету.

З серпня 2023 року державну програму “єОселя” розширили на більшу кількість громадян, для яких діятиме підвищена ставка.

За оновленими умовами, іпотека під 7% річних доступна для:
– ветеранів війни та членів їхніх сімей;
– учасників бойових дій;
– людей з інвалідністю внаслідок війни;
– сімей загиблих ветеранів війни та захисників;
– українців, які не мають власної нерухомості, або у власності яких менше ніж 52,5 квадратні метри для однієї людини та додатково 21 квадратні метри на кожного члена родини.

Серед іншого, всі люди, які планують взяти участь у програмі “єОселя”, повинні бути повнолітніми громадянами України (не старше 70 років на дату завершення договору іпотеки), не фігурувати в санкційних списках та не брати участь в інших чинних державних програмах із забезпечення житлом.

Яке житло підпадає під “єОселю”

Державна програма розповсюджується лише на певні типи житла, певної площі і певного терміну введення в експлуатацію. Винятків немає ні для пільгових категорій, ні для решти учасників програми.

За іпотекою під 3% річних на вторинному ринку можна придбати житло в будинку не старше десяти років, а під 7% річних – не старше трьох років.

На первинному ринку теж свої обмеження – придбати житло можна лише у забудовника, який акредитований банком-партнером програми. Списки таких забудовників публікують самі банки.

З 2024 року українці отримали право купувати в іпотеку не лише квартири, а й будинки. Так, вони можуть обрати приватні будинки площею 62,5 квадратного метра на одну особу плюс 21 квадратний метр на кожного наступного члена сім’ї.

Вимоги по даті їх введення в експлуатацію такі ж, як і для квартир: представникам окремих професій під 3% та ветеранам під 7% – доступні приватні будинки не старше 10 років в Києві та обласних центрах, і без обмежень віку в інших населених пунктах. Іншим категоріям громадян під 7% річних доступні будинки не старше трьох років.

Крім цього, житло, придбане за програмою “єОселя” підлягає обов’язковому страхуванню.

Недавно Верховна Рада дозволила українцям, які через війну втратили житло, використовувати сертифікат “єВідновлення” для купівлі домівки за програмою “єОселя”.

“Наприклад, ви отримали житловий сертифікат “єВідновлення” за знищене житло на 2 мільйони гривень. А квартира, яку хочете придбати, коштує 3 мільйони. Раніше в такому разі потрібно було відразу доплатити з власних коштів або вибрати дешевше житло. Тепер частину суми угоди можна покрити сертифікатом “єВідновлення”, а на решту взяти кредит за програмою “єОселя”, – пояснював очільник Мінцифри Михайло Федоров.

При цьому ставки за іпотечним кредитом та інші умови залишаються незмінними. 

Оформлення. Крок перший

Подання заявки на оформлення кредиту за програмою “єОселя” умовно можна поділити на три етапи: подача заявки онлайн через “Дію”; подання попередньої заявки у банк; подання фінальної заяви до банку. З кожним етапом розширюється пакет документів, який потрібно підготувати. 

На першому етапі основні всі необхідні дані підтягнуться автоматично.

Для початку, у “Дія”, потрібно зайти у розділ з послугами та обрати “єОселя”. Далі із запропонованого переліку потрібно обрати категорію до якої належить заявник (пільговик, ВПО, без власного житла тощо).

Потім вказуємо сімейний стан. “Якщо ви офіційно одружені, для оформлення заяви знадобиться інформація про вашого партнера. Він має зчитати QR-код або перейти за посиланням, яке ви йому надішлете”, – пояснюють у “Дія”.

Далі заявник має вказати дані про нерухомість, рівень доходу за останні три місяці, інформацію про неповнолітніх дітей, а також власні контакти. Такі ж відомості вносить і другий з подружжя.

Після цього вказуються орієнтовні дані про житло, яке заявник планує придбати: місцерозташування, кількість кімнат, площа, вартість та розмір першого внеску.

Потім обирається банк, до якого подаватиметься заява. Наразі їх сім: Ощадбанк, ПриватБанк, “Глобус Банк”, Укргазбанк, Sky Bank, Укрексімбанк та Sense Bank.

Надіслати заявку можна як в один банк, так і в декілька або ж одразу в усі. На основні всіх цих відомостей “Дія” сформує заявку, яку потрібно буде перевірити та підписати “Дія.Підпис”.

Попереднє рішення та пропозиції банки надішлють протягом доби. У заявника буде 30 днів, аби переглянути та прийняти пропозицію.

Крок другий

Після подачі заявки у “Дії” та прийняття пропозиції від банку наступним етапом є подання попередньої заявки безпосередньо у відділенні фінансової установи.

ЕП на власному прикладі розповідає, як відбувається ця процедура. Для цього журналістка надіслала заявки в різні банки та зупинилась на пропозиції від Ощадбанку. Обрана однокімнатна квартира вартістю 1,6 млн грн розташована у Київській області. Перший внесок – 700 тис грн.

Для того, щоб подати заявку безпосередньо у банку, потрібно підготувати пакет документів: паспорт, ідентифікаційний номер та дані про доходи. Це можуть бути довідки ОК-5 чи ОК-7. Для ФОПів – річна декларація (або декларації за останній рік), яку потрібно роздрукувати з Електронного кабінету платника податків.

Отримавши відповідні документи, банк формує анкету – уточнюючи для цього багато додаткової інформації, зокрема про:

• наявність власного житла або частки;
• місце проживання та кому воно належить (орендоване житло чи житло родичів);
• орієнтовну площу майбутнього житла;
• наявність додаткових доходів, які не вказані у довідках чи декларації;
• сімейний стан;
• трудовий стаж; 
• місце та адресу роботи;
• контактні дані “когось з роботи”, хто зможе підтвердити рівень доходів (керівник чи бухгалтер);
• освіту.

Також в Ощадбанку попросили надіслати дані про кредитну історію. Отримати її можна на сайті “Українського бюро кредитних історій” (УБКІ). Один раз на рік дізнатися свою кредитну історію можна безкоштовно, а всі наступні рази – за 90 грн.

Заявку на отримання кредитної історії можна оформити через бот у Telegram. Крім УБКІ, заявку на отримання кредитної історії також потрібно подати і до Міжнародного бюро. Тут вартість послуги – 90 грн українською мовою та 119 грн українською та англійською. Якщо кредитної історії немає, все одно потрібно отримати довідку про відсутність кредитної історії.

Всі процедури та уточнення в банку зайняли понад півтори години часу. Далі його працівники самостійно формують заяву.

Скільки чекати відповідь – достеменно невідомо. В Ощадбанку зазначали, що це може тривати від тижня до кількох місяців – залежно від того, чи потрібно уточнювати ще якісь дані. 

На момент виходу публікації минуло два тижні з моменту подачі заявки, але відповідь банк так і не надіслав.

Пошук квартири та додаткові витрати 

Після того, як банк схвалить заявку на оформлення кредиту, потрібно обрати житло, надати документи на нерухомість, документи власника, відкрити спеціальний рахунок у банку. Про все далі по порядку.

Найперше, що треба врахувати на цьому етапі, – чимало коштів доведеться витратити на процедури пов’язані з купівлею житла. До прикладу, послуги ріелтора – близько 3-5% від вартості квартири. Однак це необов’язкова витрата, адже купити квартиру можна і без посередника.

А от далі без витрат не обійтися. Крім документів на нерухомість (у продавця), банку потрібно надати експертну оцінку вартості нерухомості. Така послуга коштує близько 5 тис грн.

Наступна категорія витрат стосується банківських послуг. Так, потрібно сплатити одноразову комісію банку за обслуговування кредиту. Її розмір становить 1% від суми кредиту.

Також в Ощадбанку потрібно сплатити 200 грн за відкриття рахунку та ще 750 грн за переказ коштів на рахунок продавця.

Оскільки придбане у кредитне житло обов’язково страхується, під час укладення договору потрібно ще оформити страховку. Її вартість становить 0,25% на рік від оціночної вартості нерухомості. Поліс можна вибрати в будь-якій страховій компанії.

Крім цього, потрібно оплатити послуги нотаріуса, яка засвідчить договір купівлі-продажу. Зазвичай продавець та покупець ділять ці витрати навпіл. В Ощадбанку кажуть, що орієнтовна вартість послуг нотаріуса – 8 тис грн з кожної із сторін.

Останній обов’язковий платіж – покупець повинен сплатити 1% від суми угоди у Пенсійний фонд. Стільки ж сплатить і продавець, але в якості державного мита.

Тож, у підсумку загальні додаткові витрати на купівлю квартири становлять близько 90-120 тис грн. Без послуги ріелтора витрати будуть значно нижчими – близько 43 тис грн.

Видача кредиту

В Ощадбанку розповіли, що зазвичай після обрання житла та надання всіх відповідних документів, проблем з оформленням кредиту вже не виникає (якщо немає питань до документів на житло чи з відомостями про продавця).

В банку запропонували оформити кредит на 20 років з можливістю дострокового погашення. Однак і тут є свої нюанси.

Приклад. Сума кредиту становить 900 тис грн, річна ставка – 7%. За розрахунками банку, щомісячний платіж постійно знижуватиметься. Якщо у перший рік потрібно було платити від 8 тис грн до 9 тис грн, то в останній – від 3,7 тис грн до 4 тис грн.

Достроково кредит погашається “з кінця”. Тобто, якщо людина сплатить не 9 тис грн за місяць, а умовно 15 тис грн, то різниця покриватиме останні місяці кредитного періоду.

Платити за кредитом потрібно щомісяця у строго визначений термін. Робити це можна онлайн, через мобільний застосунок. А от щоб достроково погасити кредит, або платити у місяць більше визначеної суми, потрібно написати у відділенні банку відповідну заяву.

Вочевидь, подавати такі заяви щомісяця може бути не зручно, з точки зору витрат часу. Тож в Ощадбанку порадили збирати “надлишкові” гроші на іншому рахунку та вносити додатковий платіж раз на три місяці чи раз на пів року.